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万科集团大梅沙总部  黄指南/摄

中原时报记者 张蓓 见习记者 黄指南 深圳报说念

9月17日，万科集团（000002.SZ）（下称“万科”）官网低调更新，记号着酝酿已久的组织架构改变追究靴子落地。这次改变不仅是深铁入驻以来最大鸿沟的东说念主事与组织再造，亦然万科历史中一次颠覆式的架构变革。

从结构上看，万科原华东、南边、北京、西南、华中等大区公司被举座拆解，神态一新的是由集团总部径直顾问的16个城市公司，包括北京、深圳、上海、广佛等核心一线与要点二线城市。

与此同期，总部也同步优化职业板块，设立物业、买卖与栈房、长租公寓、物流等8个职业部，聚焦于谋划性业务的纵深发展。夙昔那种以“区域为王”的顾问阵势，正被一种更逼近业务的组织逻辑所取代。

据接近万科东说念主士露馅，该轮改变在本年中期会议前后已基本成型，那时新旧团队已进入嘱咐期，新一任城市总与核心团队之间的磨合亦已激动一段手艺。这次官网信息更新，仅仅阶段性服务节拍中的一环。

多位业内不雅察东说念主士以为，万科此番架构重塑并非单纯的顾问层级优化，更反应出深铁全面主导下的计谋再定位。从岁首的财务止血、宿将总结，到如今组织再造，万科正试图通过系统性的结构改变，为“庄重谋划”与“转型糟塌”奠定基础。

刀刃向内，万科新旧和会

2017年“宝万之争”尘埃落定后，深圳地铁以663亿元接办华润和恒大统统29.38%的万科股权，成为这家民营龙头的第一大股东，也追究拉开了国资与办事司理东说念主共治的新阶段。

不同于此前的财务投资者脚色，深铁此番介入并未停步于股权，而是通过握续“输血”与东说念主当事者导，慢慢重塑万科的顾问骨架与计谋逻辑。

本年纪首，万科董事会的改选成为其惩处结构改变的分水岭，更是架构改变的重要伏笔。

彼时，郁亮卸任董事会主席，祝九胜、朱旭等多位核心高管同步离任，深铁系高管运转全面继承公司计谋与东说念主当事者导权，记号着万科追究进入以大股东为核心的惩处时期。

业内开阔以为，这是深铁全面导入其顾问阵势的开端，也预示着“万科司理东说念主”的时期告一段落。

以深铁集团董事长辛杰兼任万科董事会主席为着手，深铁旗下干部大鸿沟进入万科要害岗亭。财务、纪检、法务等职能系统全面换挡，核心岗亭由深圳国资配景干部担任，其中不乏深铁置业与深圳国资体系的主干力量。

这一波并非单纯替换个别岗亭，而是专诚图地将管控逻辑深植于万科里面，构建更强劲的总部调和与有谋划机制。

这次组织改变的核心在于顾问层级扁平，现行的3级管控体系将退出历史舞台，神态一新的是更紧凑的“集团—区域、职业部”的模式。

采购、财务、东说念主事等后台要害职能上网罗团斡旋顾问，区域公司则被重塑为践诺性平台，仅保留与技俩径直有关的业务要津。

具体来看，万科本次组织架构改变聚焦“才略集约化”“风险系统防控”“组织高效精简”三大谋划，构建集团总部、地区公司、职业部架构。

集团总部手脚计谋核心，统筹风险死心、计谋运营、金钱顾问和科技改变四大职能，强化计谋制定与风险管控。

此外，地区公司手脚一线践诺主体，承担地产设备主责并统筹属地业务，通过整合原区域及城市公司组建。而职业部定位专科运营平台，聚焦谋划性业务轻金钱服务输出。

图源：万科官网

这一滑型并非突袭，而是有步调地深度演化。前年3月初，万科南边区域告示改变组织架构，将原有的12个公司变为8个。次月，其上海区域将15个城市公司重组为8个地区公司，北京区域则重组兼并为7个地区公司。

到了前年10月，万科区域公司终了“七变五”改变，原来的七大区域公司缩减为五个，正本的东北区域、西北区域改变为总公司，总公司只设立一套顾问职能，对片区内各城市技俩进行集约顾问。

与此同期，万科成立了设备谋划本部，由总部径直继承上海、广佛等城市公司的要紧技俩，收缩区域公司的自主权。而这些慢慢激动的改变，早已收缩了区域本部的职能规模，澌灭便成为水到渠成的最优解。

据阛阓有关东说念主士于前年10月向媒体露馅，那时万科各区域本部已基本改变为设备谋划本部的“前哨引导机构”，其里面组织架构已全面精简，不再保留后台相沿类职能部门，仅保留与具体技俩径直有关的核心业务职能单位。

在区域公司的东说念主事安排上，北京公司由来自大股东深铁集团的李刚、王智余分裂担任总司理和常务副总司理，体现出大股东对核心区域的径直掌控。其余15位地区公司总司理中，既有“老万科东说念主”，也有比年来外部回流的中高层主干，绝大多数都从万科体系内成长起来。

推广周期中，设立区域平台是为放权提速、提高地点反应才略；但当行业进入缩量周期后，区域制短处愈发突显，权责不清、资源阔绰、领导错配等问题频发，成为公司收尾和风控的软肋。

而阛阓关于这场万科架构变局的暖和，不仅是东说念主事权益的此消彼长，更在于深铁模式与万科机制之间能否终了存效和会。

多元化业务挥刀瘦身，冰雪业务断舍离

在2025年中期服务会议上，万科顾问层反念念了企业本人的问题：过往顾问体系存在一定缺失，多赛说念布局超出公司承载才略，变成开阔低效投资，导致谋划堕入被迫，需要进行计谋转型和组织变革。

而计谋转型的落地，比组织变革来得更马上，也更重要。8月26日，万科将其冰雪业务大部分出售予香港中旅（00308.HK）。香港中旅中期事迹中，于申诉期后事项一栏中，露馅了其与万科就冰雪业务的收购事宜。

据悉，香港中旅与万科旗下长春万科、万科栈房及有关方签署条约，收购吉林松花湖国外度假区设备有限公司与北京万冰雪体育有限公司各75%的股权。这次交游，粉饰了万科冰雪板块中最核心的轻重金钱。

其中重金钱部分，包括吉林松花湖滑雪度假区、西武王子大饭铺、瞻云Salomon栈房、青猴子寓和买卖街等；轻金钱则是万冰雪公司所积攒的雪场设备、运营、询查和滑雪素质等才略，包含累计顾问9家雪场。

万科进入冰雪领域是在2011—2021年这十年间，房地产阛阓答谢丰厚，带来开阔现款流，房企纷繁开启转型或第二赛说念。

广东省住房政策考虑中心首席考虑员李宇嘉向《中原时报》示意，房企布局冰雪产业主要有三重考量：一是预判房地产增速放缓而提前转型；二是应用资金上风散布风险或借力成本运作；三是适合国度政策，霸占现时低参加高后劲的阛阓蓝海。

彼时，房企依托资金上风布局冰雪产业，霸占政策与投资先机，强化政企协作以助力地皮取得和设备，并挖掘冰雪文旅地产价值。冰雪经济兼具流量皆集效应，既能带来庄重现款流，又可导流房地产客源。

关系词，转型的愿景与执行之间，存在系统性的落差。冰雪产业的运营逻辑与地产设备迥然相异，需依赖细巧化顾问、长周期陶冶与高成本千里淀。

李宇嘉直言：“冰雪经济赛说念并非房企的传统上风所在。”在他看来，惟一依靠地产技俩庄重现款流握续输血，待新兴业务陶冶老练并终了盈利后，智力反哺主业。

但留给万科输血的手艺彰着也曾未几。近两年，行业深度改变握续激动，资金链垂危成为常态。雪场手脚重金钱、长答谢周期技俩，在现时环境下更显服务。

更况兼，寰球多个省市密集参加冰雪确立，行业由“蓝海”快速转向“红海”。

事实上，万科的冰雪业务在企业体系里面早已“旯旮化”。早在2020年底，其就澌灭了孤苦的冰雪职业部，并将有关业务并入栈房及度假职业部斡旋顾问。从万科财报来看，该业务的营收始终处于旯旮地位。2024年，万科冰雪迎接客流80万东说念主次，同比增长10%；收入3.1亿元，同比增长11%，占万科全年营收比例仅为0.09%。

在李宇嘉看来，这次万科出售冰雪业务，除了剥离非主业，聚焦地产设备和运营以外，更重要的是通过这种金钱剥离，回笼资金，裁汰欠债，并提高运营收尾，理睬将来竞争。

对万科而言，这场冰雪“断舍离”更像是一次活命策略的改变，而非对愿景的含糊。

2025年上半年，万科亏蚀119.47亿元。一系列金钱出清动作背后，是“尽快回血”的执行需求。

在此配景下，大股东深铁仍握续输血相沿。9月16日晚，万科公告称，深铁已向其提供新一笔不向上20.64亿元的借款，期限三年，利率为LPR减66个基点，为年内第九次资金相沿。至此，深铁累计对万科提供借款约260亿元。

服务剪辑：张蓓 主编：张豫宁开云体育

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